剛剛過去的2021年，深圳二手房市場急速降溫，曾經最為火爆的學區房市場降溫更為明顯。

去年，打擊學區房炒作成為多地監管部門的重要工作之一，優質教育資源緊張的一線城市尤其如此，有關學區房政策的調整也為市場關注的焦點。

電腦派位?

近日，深圳市龍華區教育局發布了關于2022年秋季新開辦公辦學校招生范圍的公示，對龍華區教育科學研究院附屬中學、龍華區觀瀾實驗學校、龍華區外國語學校高新校區、龍華區福城實驗學校、龍華區第三實驗學校華悅校區、龍華區華盛學校、龍華區虔貞學校、龍華區博雅學校、龍華中學弘毅校區初中部、華東師范大學附屬深圳龍華學校十所學校劃分招生范圍，并向社會進行公示，其中提到了電腦派位學區：由未來小學、龍華區實驗學校小學部、和平實驗小學3所學校學區范圍組成。此外，華東師范大學附屬深圳龍華學校具體的招生錄取辦法另行制定。

對此，有業內人士表示，目前暫時還未公布電腦派位學區如何具體分配學位，具體細則還需要等待官方正式發布。一般來說，電腦派位招生就是電腦搖號、隨機抽取，是一種相對公平的方式，而電腦派位學區內的學位都相對較為緊張。一旦落實這個學區組合，或將成為深圳第一個采取電腦派位進行分配入學的學區。

對于電腦派位，深圳在2019年曾明確提出，各區教育行政部門要指導報名人數超過招生計劃的民辦學校，采取電腦隨機派位進行招生。

學區房大降溫

去年，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》。征求意見稿針對入學政策進行了完善，并均衡了教育資源，提出深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式。

證券時報記者發現，深圳最早于2015年開始推行大學區制，多個片區早已實施。從目前情況來看，從各區的大學區分布來看，過去多集中在“非核心區”，一些優質學校并沒有被劃進大學區內，而且深圳各區并沒有統一的大學區入學規則標準。

日前，深圳政府網站公開了市七屆人大常委會第六次會議聽取和審議的《深圳市義務教育優質均衡發展情況的專項工作報告》。該報告提出了推進義務教育優質均衡發展的一系列新舉措：2021年新增公辦義務教育學位8.8萬個創歷史新高;集團化辦學覆蓋全市公辦中小學;5年內實現全市義務教育師資配置基本均衡;學科類校外培訓機構壓減84%等。

為實現教育質量均衡，近年來深圳推出了許多措施，其中包括推進各大名校集團化辦學。過去，一旦名校新設分校傳言流出，資金就聞風而動，福田八卦嶺片區就是典型案例。該片區房價在2019年和2020年都登上深圳各片區二手房價漲幅榜前列，原因只是當地有一所正在建設但并未開始招生的名校荔園小學東校區。

不過，即使有了名校的光環，八卦嶺的房價在2021年也沒有“堅持住”。“29平方米的業主急賣260萬元，還是住宅用地的房源。要在2020年，業主掛牌價都要350萬元。”在八卦嶺片區從事房產中介的張經理解釋，“八卦嶺宿舍的土地性質分為住宅用地，倉儲用地等，價格也不一樣，住宅用地的最貴。最近幾個月，八卦嶺宿舍其和附近其他幾個小區的成交量很少。”

可以說，八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應，著實是深圳優質學區房市場的經典例子。“學校還沒建好，具體招生范圍也沒確定，八卦嶺片區房價就如此異動。先不說大學區，萬一哪個小區沒被劃進學校招生范圍，怎么辦?”張經理說，“不過，從去年年中開始八卦嶺房價的確下降了，整個深圳學區房市場也降溫了，其中較為明顯的是一些老破小的學區房。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，大學區政策在深圳早已試行，以后預計將大面積推廣。如果按照目前的大學區招生政策，降房價還是比較困難，或許還會帶動原本非該學區的住房價格上升。不過，如果配合其他教育政策，比如入學搖號、教師輪換、修建更多的學校等，教育資源平均分配，將有機會防止學區房的價格亂象出現。