每一家企業買地買樓置業的目的不盡相同，但也意味著教育培訓行業的模式正發生變遷

12月，中公教育發布公告，宣布競拍取得位于北京市昌平區的土地使用權，成交總價為30.05億元。此前一個月，中公教育發布上市以來首次非公開募資，募資不超60億元，其中42億用于在北京懷柔建設學習基地。

這并不是教育培訓企業第一次買地購樓。

從新東方、好未來再到跟誰學，都在不同時期不同地點購置了房地產項目，用于建設企業的總部大廈。

購置房地產毋庸置疑是較為大額的資金投入，在此前，教育培訓行業多為輕資產結構，成本較多用于師資，培訓場地多采用租賃形式。而現在，教育培訓行業有從輕資產向重資產轉移的趨勢，這也意味著教育培訓行業的模式正在發生變遷。

越來越多的教育公司加入了買地大軍。不過，每一家企業買地買樓置業的目的不盡相同。

01、購樓建總部建辦公樓

買地購樓，在教培行業中著實不是罕見的事情。行業巨頭對于建立屬于自己的大廈也一直有著向往。

早在2005年，新東方以當時每平米3萬元的價格購買了位于北京中關村的新東方大廈，成為新東方集團的第一棟總部大樓。

此后，新東方的購樓之旅一發不可收拾，各地的一棟棟新東方總部大樓拔地而起。

2018年，新東方武漢學校總部正式搬入位于武漢武昌的新購置新東方大廈;同年，蘭州盤旋路新東方大廈正式開業;次年底，位于安徽合肥的新東方安徽總部大廈項目正式開工。

繼新東方之后，教育培訓企業買樓的現象越來越多了。

創立于2003年的好未來的購地之旅，相較來說晚一些。

好未來成立多年來，員工一直分布在眾多樓宇之間，直到2018年，好未來才擁有了第一塊屬于自己的辦公用地。該用地位處北京市昌平區沙河鎮，面積約為28622.318平方米，購資13.2億。19年底，好未來宣布將在該土地再投入9.2億元資金，建設好未來辦公空間，建筑面積約12.78萬平方米。

好未來總部大廈正式成立，總耗資22.4億元。

2019年12月13日，好未來發布公告稱，簽訂了鎮江(江蘇省)辦公樓建筑總包合同，將斥資約14.24億元，在江蘇鎮江開發一個辦公用地，建筑占地約22.27萬平方米。

新東方和好未來買樓置地基本是用于建總部，包括全國總部、地方總部以及辦公用地。在購置用地大樓后，有利于改善教學環境、升級服務品質;也可通過自持物業減輕租金壓力，優化財務模型;集中辦公還可以提升辦公效率。

經常會有這樣的現象，教育培訓公司在同一個城市分散有幾個辦公地址，但需要協同的事情，需要一起開會的事情比較多，員工就會來回跑，這中間的效率比較低，也比較費時間費資金。

俞敏洪也早在幾年前就表示：購置大樓能夠在一定程度上，降低運營管理成本、提高協作效率和品牌影響力。

此外，購置后未來或將有較大升值空間。

新東方在2005購置的第一棟大樓，是當時同片區域內最小的一座。原本俞敏洪所看好的大廈另有其他，只可惜該棟大樓當時以15億元出售，對于當年的新東方來說著實困難。最終被中鋼購走。

“當時值15億的那棟大樓，現在價值早超過50億元，如果當時新東方買了下來，就可以直接關門了，賺一票后就可以一輩子休息了。”俞敏洪2019年6月在中關村智能科技發展高峰論壇上如是開玩笑地說道。

對此，俞敏洪甚至表示：后悔當初沒有多買樓。

02、買樓建立綜合培訓中心

緊隨教育行業兩大頭部企業的腳步，華南K12教育培訓機構思考樂也在悄然布局地產。

2019年9月，思考樂發布公告稱，為加強吸引、培養和挽留優秀人才，思考了計劃建立一個綜合培訓中心，以向高級管理層、教師和其他工作人員提供專業的培訓課程。

目前，思考樂已經找到一個合適建立有關培訓中心的場所，計劃收購一個位于廣東省深圳市羅湖區的綜合樓物業，總代價為5800萬元。該物業包括中國深圳市羅湖區友誼路與江背路交匯處云峰花園景峰閣裙樓4層。該物業為綜合用途物業，總建筑面積約為3,536.07平方米。

思考樂指出，本次收購，也是思考樂為自身人才所做的戰略儲備，自有物業有利于提高使用穩定性，降低租期租約等不確定性，把控提升師訓質量。

思考樂在運營上非常有特色，運用合伙人制度和校長負責制，通過股權激勵的方式來提高整體的運營效率，因此教師流失率較低，教師與學生的黏度較高。

課后教育服務的質量在很大程度上取決于教師，思考樂希望繼續吸引及挽留合資格教師、提升教學員工的整體素質并打造一支高質量團隊，而思考樂買樓建綜合培訓中心的動作將會幫助達到這個目的。

03、購樓建輔導老師運營中心

在線教育公司跟誰學也踏上了自己的買地道路，其目的跟思考樂有類似的地方。

2020年1月31日，跟誰學發布公告，稱其將在河南省鄭州開發區購置三棟大樓，總耗資3.338億元。購置大樓中，包括兩棟已完工辦公大樓以及一棟辦公大樓。

根據鄭州市經濟開發區信息，跟誰學購置的三棟大樓于2016年建設，包括 2 棟研發樓(一棟21層正建設，一棟6層已完工)和 1 棟產品展示銷售中心(4層)，總建筑面積為 6.5萬平方米，主要作為寫字樓出租或出售給民企和社會團體使用，可容納1877人。

今年2月，跟誰學表示，此次購置的房產將計劃用于公司業務運營，將在2020年下半年投入使用。

不過，跟誰學的買樓行為曾引起做空機構的質疑，GrizzlyResearch認為，跟誰學耗資3.3億在鄭州購買的三棟樓，實際總投資僅7500萬元，支付價格高達4倍之多，存在夸大資本支出轉移資金的嫌疑。

對此，跟誰學創始人、董事長兼CEO陳向東曾在一個發布會上做了澄清：“購買的樓建筑面積是65800平米，初步作價3.3億，拿到手是5000來塊錢一平方。在鄭州經開區核心地段5000塊錢(一平米)拿到那樣一個樓，誰能做到?”

要知道，根據鄭州多家媒體報道，早在2016年，在鄭州經開區核心地段的土地樓面價已經破萬元。

陳向東卻做到用低價買到了核心地段，他提到：“我承認地方政府給了我們很多支持、很多工作，希望引入我們，所以我認為我們在鄭州經開中心這個買樓恰恰是創造更大的股東價值。”

對于做空機構對于跟誰學鄭州買樓的這一條質疑，行業內都認為確實站不住腳，跟誰學購買樓的價格相當劃算，占了大便宜，國外做空機構不太了解中國地產行情。

陳向東還解釋：“自己是河南人，對鄭州特別有情感，跟誰學選擇在鄭州做輔導老師運營中心。”

對于在線大班課來說，輔導老師關系到學生的續報和留存，未來的需求非常大，也將是競爭的砝碼之一。鄭州作為人才密集的城市，也成為了各家選擇輔導老師基地之一。跟誰學置地后就不需要租賃辦公室了，可以說做了長遠打算，不失為明智的選擇。

今年6月6日，跟誰學旗下品牌高途課堂鄭州中心正式在鄭州經開區掛牌，陳向東介紹說，高途課堂鄭州中心是跟誰學第一家京外的運營中心，對跟誰學有著特別的意義。目前，跟誰學已在鄭州購置辦公大樓，也代表了跟誰學與高途課堂看好鄭州長遠前景，并將立足鄭州長期發展的重要決心。

04、購地建學習基地

中公教育買地又是另外一種考量，這與中公的業務模式密切相關，是把更多的精力放在了完善自己的學習基地上。

年初，中公教育發布公告，稱以自由資產3.8萬元購置陜西冠誠九鼎國際1號。據悉，該大樓地上建筑共計18層，總面積0.55億平方米。中公教育表示，此次收購資產將用于陜西區域總部及綜合學習基地建設使用。

11月，中公教育發布非公開發行預案，為其自上市以來的首次定增募集資金計劃，募資總額不超60億元，其中42億元用于北京懷柔學習基地建設項目，擬在懷柔新建集授課、培訓、食宿、后勤保障于一體的學習基地。

12月，中公教育再發公告，宣布通過競拍以30.05億元，正式取得位于北京市昌平區沙河鎮的土地使用權。公告中顯示，該土地將用于建設公司在線科技研發中心、線上與線下融合教育示范中心、研發與教學人員融合培訓中心、全國市場垂直一體化響應指揮中心、創新教育總部。

該用地完成后，能夠滿足5000余名學員吃住學一體化培訓，并同時解決3萬余名教職工集中內訓學習及住宿問題。

在成人培訓領域，尤其是公考類的培訓，都有封閉式培訓的模式，比如有40天或者45天全封閉集訓營，即連續40多天吃住在一個營地，分早中晚進行集中學習，期間學員基本很少出門。

中公教育的封閉培訓班多采用酒店租賃形式，但即使是郊區的酒店，租賃成本也相當高。根據披露數據折算，2019年公司支付給合作酒店的租金超過10億元，成本僅次于師資投入，占比相當于營業收入的15%，直接砍掉了不少利潤。甚至，有的培訓機構為了降低成本會找環境比較差的地方做為封閉式訓練基地。

如果有自己的學習基地，就會一次性解決封閉式訓練基地的問題。這就是中公教育在地產上買買買的深層次原因。

培訓機構在買地買樓置業的動作背后也代表了培機構模式的變遷，一方面更加重視輔導老師，更加重視師訓，在一起集中辦公更會加強團隊的凝聚力和效率;一方面還涉及成本問題，一次性買樓會比租賃性價比略高，也更有穩定性。